租金普跌潮中，高端长租公寓为何逆势受捧？

当多数城市租房市场陷入“以价换量”的内卷，一个细分赛道却逆势突围——高端服务式公寓正迎来租金与热度的双重攀升。一边是55城个人租赁市场套均总价同比下降5.71%，一边是广州高端服务式公寓租金同比飙升16.8%；一边是普通公寓空置率高企，一边是上海月租2.7万的高端项目仍受追捧（数据来源：克而瑞长租）。这种两极分化的背后，藏着中国租赁市场的深层变革。

逆市增长：高端赛道走出独立行情

纵横智数SDL在服务客户的过程中观察总结发现，2025年的租赁市场呈现出鲜明的“冰与火”格局。克而瑞长租数据显示，受低价保租房大规模入市冲击，核心15城年度平均租金降至近五年低位，杭州租金较2018年高点下降约30.7%，回归2016年水平。但高端服务式公寓却跳出了这一周期，成为增长最迅猛的细分赛道。

核心城市的数据尤为亮眼。广州10月高端服务式公寓坪效租金达10.15元/天/平方米，同环比分别大涨16.8%、15.9%，远超整体市场水平（数据来源：克而瑞长租）；上海更是涌现出一批高租金标杆项目，城投宽庭高端子品牌“宽岚”首个项目月租起步2.72万元，逸兰卢湾服务式公寓一居室月租金稳定在2.1万至2.7万元，顶级产品月租甚至高达4.5万至7.5万元。世邦魏理仕报告也印证了这一趋势，上海服务式公寓总体空置率与租金表现远优于普通中长租公寓，凭借有限供给和精准定位保持着定价优势。

行业规模的增长同样可期。URI研究中心预测，2025年中国服务式公寓市场规模将达1285亿元，2025至2030年年复合增长率将维持13.1%的高位，预计到2030年，中高端服务式公寓将占据整体租赁市场超过55%的份额。（数据来源：URI研究中心）

格局重塑：多方玩家抢滩核心战场

早年由雅诗阁、万豪等国际品牌垄断的高端长租公寓市场，如今已形成多元化竞争格局。随着本土高净值人群崛起，亚裔租户、海归人士及本土高端白领成为核心客群，国企、酒店集团、房企纷纷入局，推动市场从“小众定制”向“规模化供给”演进。

酒店系玩家凭借服务基因快速扩张，希尔顿惠庭（中国）达成“百店”里程碑，锦江与雅诗阁合资的锦诗庭成立不到一年新拓项目超15个。房企与地方国企则依托资源优势布局核心地段，招商蛇口旗下招商伊敦“壹”系列落地7城12个标杆项目，上海城投宽庭“宽岚”品牌半年内同步落地3个项目，还储备了多个战略项目。国际品牌中，全球租赁住房巨头睿星资本GREYSTAR的布局尤为亮眼，其采取“重资产+轻资产”双轮模式，在中国推出高端品牌驻在LIV’N，已在上海核心商圈落地两大标杆项目，进一步丰富了国际品牌的竞争矩阵。此外，雅高旗下瑞士酒店在上海推出首个服务式公寓项目，万豪亚太区首家万豪旅享家公寓即将登陆苏州。

从布局来看，高端长租公寓高度集中于核心城市。截至2025年6月底，全国16个重点城市高端公寓累计供应4.7万间房源，北上广深四大一线城市占比超73%。这些项目普遍扎根商务区或核心商圈，如上海“宽岚·大境”落子黄浦区豫园板块，瑞士酒店公寓依托虹桥枢纽，精准对接国际化商务客群的长期居住需求。睿星资本GREYSTAR驻在LIV’N系列更是深耕上海核心地段，2020年开业的驻在LIV’N 833坐落于长宁区中山公园商圈，毗邻愚园路老洋房街区，凭借简约前卫的室内设计与城市风貌融合的特色脱颖而出；2025年3月新开业的驻在星耀LIV’N The Spark by Greystar则落子静安区虬江路，作为其在中国的首个自建高端租赁住宅项目，打造了含579套精装公寓的综合性高端社区，进一步巩固了核心商圈布局优势。

需求迭代：从“租房”到“品质居住解决方案”

高端长租公寓的逆市走红，本质是精准填补了市场的结构性缺口。在房地产回归居住属性、资产增值预期弱化的背景下，“以租代购”的改善型需求持续升温，催生了对高品质居住体验的刚性需求。

纵横智数SDL认为，客群需求的变化推动产品升级。与普通租房不同，高端长租公寓的核心竞争力的是“住宅舒适度+酒店服务力”的双重体验：上海静安洲际行政公寓通过低密度规划保障私密性，base佰舍与商业、健身资源深度合作提供专属服务，部分项目还配备智能家居、24小时管家、灵活快递配送等增值服务。睿星资本GREYSTAR驻在LIV’N系列在此基础上更强化社群生态构建，每周每月定期举办Happy hour、户外烧烤、瑜伽课程等活动，精准契合高端客群社交需求；驻在星耀则打造了2800平方米商业及公区，涵盖露天泳池、共享办公、宠物友好空间等全维配套，户型覆盖单间至三房，既满足独居白领，也适配家庭租赁需求，其“兼顾社交与独处”的定位，让租户在经济调整周期中仍愿意维持高端租赁选择，客群粘性显著提升。户型需求也呈现多元化，上海两至三房整租占比提升，深圳50-80平方米及120平方米户型需求升温，反映出家庭租赁需求的崛起。

长短租结合的运营模式进一步提升了盈利效率。这种模式通过动态调配房源，实现供需精准匹配，采用该模式的公寓平均出租率较单一模式提升20%-30%，收益提高30%-50%，相当于一年可实现14个月的租金收入，形成了独立于普通租赁市场的盈利逻辑。

未来展望：品质与运营成竞争核心

尽管高端长租公寓赛道前景广阔，但挑战依然存在。土地获取成本高企、资产持有型运营压力大，以及市场对服务标准的要求持续提升，都对玩家提出了更高要求。未来，行业将进入“产品力+运营力”的全面竞争周期。

对于运营者而言，精准洞察客群需求是关键。随着租赁需求进一步分化，一线及强二线城市核心地段的细分领域将成为布局重点，融合数字化赋能、社区生态构建、增值服务拓展的模式，将成为盈利升级的核心路径。而对租客来说，高端长租公寓的普及，意味着“租房也能享受品质生活”不再是奢望，租赁市场的消费升级，正在悄然改变中国人的居住观念。

从租金普跌到高端逆袭，中国租赁市场的两极分化，本质是消费升级与供给侧改革的必然结果。在“租购并举”的政策导向下，高端长租公寓不仅是资本市场的新风口，更在重构中国城市的居住生态。

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